乳山二手房信息(乳山银滩二手房现在价格多少过户需要哪些费用)

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乳山银滩在威海市。

乳山银滩旅游度假区由乳山市*投资开发银滩在哪里的*AAAA级旅游风景区银滩在哪里，位于乳山市东南海岸银滩在哪里，处于青岛、*台、威海三市中心位置银滩在哪里，有“天下第一滩”和“东方夏威夷”的美称。

区内自然景观、人文景观丰富银滩在哪里，珍珠湾、白银湾、宫家岛、三观亭、仙人桥、锁龙石、垛崮山、和尚洞、万亩林海等为银滩增光添彩。海滨有十几家宾馆和400多栋中高档别墅可住宿，海鲜也很便宜。

银滩在哪里

广西、山东、海南都有银滩，分别在：

1、北海银滩：

北海银滩是北海市的著名的旅游景点，位于广西北海市银海区，占地面积38平方公里。西起冠头岭，东至大冠沙，由西区、东区和海域沙滩区组成，东西绵延约24公里，海滩宽度在30–3000米之间，陆地面积12平方公里，总面积约38平方公里。

2、乳山银滩：

乳山银滩坐落在山东威海辖区内，位于*著名旅游开放城市青岛、*台、威海三市中心地带东西长21.3公里，南北宽3公里，距乳山市老区13公里，距青岛130公里，*台90公里，威海90公里。

3、海南儋州光村银滩：

银滩位于海南省儋州市光村镇北部沿海，濒临北部湾，有海南西环高铁银滩站和海南西线高速光村入口。沙滩细小银白，平坦宽广，总面积达488公顷。与光村雪茄风景小镇相距13公里。

扩展资料：

在北海银滩有长达七八个月的诱人泳季，在蓝天白云下沐浴着灿烂的阳光，在洁白的沙滩上游玩嬉戏，在轻柔的波浪中尽情畅游，在微腥阵阵的海风中冥想。

乘海上降落伞翱翔蓝天，驾惊险刺激的摩托艇乘风破浪，还有悠闲轻松的沙滩运动，愉情悦性的鸟类表演，赏心悦目的异国风情歌舞，极目天涯，海天相连，渔帆点点。

北海银滩滩面宽长连绵，银滩宽逾100米，连绵20多公里，面积超过厦门、青岛大连、*台、北戴河海滨浴场滩的总和。海滩宽阔，每天可同时接纳游客10万至15万人次入浴。

参考资料来源：百度百科—银滩

参考资料来源：百度百科—银滩

参考资料来源：百度百科—银滩

10里银滩在哪里

银滩位于广东省阳江市，风光旖旎，崎岖壮丽，而石角螺线通往沙滩，综合10个海陵岛，总面积6000亩，群山环绕，全长9.5公里，海岸线16.5公里。吉尼斯世界纪录载入了10个银色的、*最大的仿宋体建筑——宋代*别墅、海印别墅等景点。近年来，考古学家发现了南海，这也是几公里外的一个景点。广东银滩海上丝绸之路博物馆向人们展示。

万里银空气清新，沙子干净均匀，水质清澈透明。提供帆船、游艇、水上钓鱼等水上运动，以及沙滩排球、足球等体育活动，是休闲的好去处。十里银滩与大角闸坡湾的海陵岛齐名，其在月沙杨上的花费被称为姐妹湾，是国内为数不多的干净沙滩。

乳山银滩在哪里

乳山银滩坐落在山东威海辖区内，位于*著名旅游开放城市青岛、*台、威海三市中心地带。

乳山银滩坐落在山东威海辖区内，位于*著名旅游开放城市青岛、*台、威海三市，东西长21.3公里，南北宽3公里，距乳山市老区13公里，距青岛130公里，*台90公里，威海90公里。

乳山银滩人文自然景观丰富。银滩沙子洁白如银，因而获得“银滩”之名，被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷”。三观亭位于银滩的中部，该亭具有独特的地理位置，周围茂密的松林使它更显雄姿。

景点环境

这里一年内有风天气为103.6天，60%为偏北风，40%为东南风，风力多在六级以下，无霜期为205天。降雨量最高年份为860毫米，最低年份为420毫米，年均降雨量790.4毫米。海潮最高潮位2.02米，最低潮位-2.08米，潮间带平均宽度为300米，每日两潮，换日时差四十八分钟，半月为一循环。

这里天然质朴，清洁环保，没有滩涂开发、浅水养殖，更没有任何工业项目，保持了纯天然、无*染的自然生态环境，区内65平方公里的海岸陆地可供客商开发建设，1.3万亩的海边防护林带，为游客提供了森林旅游之乐趣。

以上内容参考：百度百科—乳山银滩

山东银滩在哪里

山东银滩在山东省威海市乳山*江路868号银滩在哪里，附近就是银滩旅游度假区，是*5A级景区，海岸线东西长21.7公里，南北长3公里，距离市区有15公里，在青岛、*台、威海三市银滩在哪里的中心地带，和日本、韩国隔海相望。

银滩旅游度假区位于乳山市区东南约18公里处，有宽阔绵长银滩在哪里的海岸沙滩，景色十分的优美，这里的海滩十分平坦，沙滩上面的沙子细腻松软，被誉为*北方最好的沙滩之一。

银滩旅游度假区相对于其银滩在哪里他的度假区更加舒适安静，因为这里的生态环境非常好，是有名的避暑胜地和疗养胜地。

银滩旅游度假区非常适合赶海、游泳、捉螃蟹，早上的时候还可以看日出，还可以享受海鲜大餐，休闲景点有大拇指广场、大庆广场、三观亭等。

夏季的时候还可以去海边戏水、游泳，海边还有沙滩摩托、摩托艇等娱乐项目，很多游客会在此地租房居住几天，附近海鲜市场和菜市场非常方便，周边也有很多的超市和餐厅，乳山是著名的宜居城市之一，这里的空气清新、环境也十分优美，是度假和疗养的胜地。

北海银滩在哪个区?

问题一：北海银滩属于哪个区属于银海区

问题二：广西北海银滩在哪北海银滩是北海市的旅游景点，位于广西北海市银海区，西起侨港镇渔港，东至大冠沙，由西区、东区和海域沙滩区组成，东西绵延约24公里，海滩宽度在30–3000米之间，陆地面积12平方公里，总面积约38平方公里。

北海银滩面积超过大连、*台、青岛、厦门和北戴河海滨浴场沙滩的总和，而平均坡度仅为0.05。沙滩均由高品位的石英砂堆积而成，在阳光的照射下，洁白、细腻的沙滩会泛出银光，故称银滩，北海银滩以其滩长平、沙细白、水温净、浪柔软、无鲨鱼等特点，而被称为*第一滩。

广西则以北有桂林山水，南有北海银滩而自豪。北海银滩度假区内的海域海水纯净，陆岸植被丰富，环境优雅宁静，空气格外清新，可容纳国际上最大规模的沙滩运动娱乐项目和海上运动娱乐项目，是*南方最理想的滨海浴场和海上运动场所。

在2012年7月2日，第一届*十大最美海滩网络评选，北海银滩位列第三名。

问题三：北海银滩在哪个行政区在广西北海市北海银滩地址：广西壮族自治区北海市银海区惧害板

问题四：北海银滩在什么路如图所示，银滩大道

北海银滩

地址：广西壮族自治区北海市银滩大道

问题五：北海市北海银滩恒利旅游度假中心属于哪个区北海市以火车桥为界，火车桥北边为海城区，以南为银海区，银滩属于火车桥以南，归银海区管辖。

问题六：北海银滩是一个什么样的地方?我们都知道北海银滩天下第一滩，那里的海景美得不必说，面朝大海*，在海边住心情真的很好，要注意的是在想去海边常住的话就要早点在网上预订住的地方了，有一次我们节假日去连住的地方都没有，后来在响应网xoyin/上订了价格蛮实惠，住得也舒服

问题七：梦幻西游北海银滩什么时候并区这个还得问问梦幻西游策划人了。。。看他们是怎么想的，关注*吧–！。

问题八：北海北海属于哪个区北海，*西部地区唯一的沿海开放城市，*西部地区唯一同时拥有深水海港、全天候机场、高铁、高速公路的城市，是*大西南连接东盟的最便捷的出海口，位于华南经济圈、西南经济圈、东盟经济圈的结合部，处于泛北部湾经济合作区域结合部的中心位置。邕北线高铁把北海与广州、成都、重庆等重要城市连接起来。北海历史悠久，文化底蕴深厚，是古代“海上丝绸之路”的重要始发港，*历史文化名城。北海的饮用水质为*一级标准，空气的清新可谓全国之最，在全国名列前茅。北海拥有*五个最美度假胜地之一的北海银滩*旅游度假区、*最年轻的火山岛涠洲岛，是*最适宜居住城市“三海一门”（即珠海、北海、威海、厦门）其中之一。北海市面临的北部湾有丰富的海洋资源，为*“四大渔场”之一。

问题九：北海银滩在哪里在广西北海市

北海银滩

地址：广西壮族自治区北海市银海区惧害板

问题十：北海银滩属于哪个区属于银海区

海景房卖出白菜价,乳山银滩如何跌成“第二鹤岗”楼市地理

金色阳光、沙滩细软，在我国山东威海乳山市，有一片洁白如银的沙滩，这里与韩国、日本隔海相望，被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷”。过去十多年间，乳山银滩的美丽风光没能躲过地产商、看房团的目光，成为盛产海景房之地。

据不完全统计，在这条纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上，遍布着200多个小区。围绕着银滩的“大拇指”地标，水岸人家、海翔花园、海韵阳光花园、海都花苑……鳞次栉比的小区依次排开，每个名字都要与海产生关联。

但与传统认知中稀缺、高价的海景房不同，乳山银滩的海景房却因大量开发、空置率高，如今二手市场卖出了“白菜价”，被当地人无奈称为海边“第二鹤岗”。

记者在房产信息平台上发现，截至今年11月11日～17日，银滩二手房成交均价为2722元/平方米，周度环比下跌14.1%。具体到微观房源，有不少临近海边的海景房总价仅5万左右，还有房源面积92平方米总价仅6.8万元，均价740元/平方米。

相较于堪比鹤岗的二手房均价，乳山银滩的新房却有项目卖出近万高价。据当地中介称，很多看房团并不知道一二手房的价差，有人一买就是好几套，等想转手卖出时才发现已然“巨亏”。“银滩的新房我基本不推荐，二手房倒是可以看看。”

长寿之乡的海景房往事

除了海景与生蚝，山东乳山似乎很少为人所知。实际上，乳山不仅是*沿海的“长寿之乡”，还是*著名作家冯德英长篇小说《苦菜花》、《迎春花》、《山菊花》故事背景发生地，也是民族先锋“马石山十勇士”英雄事迹发生地。

不过，发生了更多故事的，还是那片银光灿灿的沙滩。在官方描述中，乳山银滩的沙质均为高品位石英砂，沙质细腻、含磁量高，沙滩中二氧化硅含量高达98%以上，是一个天然的疗养院。2003年，乳山是我国唯一获联合国“人居奖”的地方。

甚至有广为流传的宣传话语称，银滩是全国最健康长寿的地方之一，90岁老年人随处可见，空气特别清新，更是各类慢性及老年性疾病患者的疗养之地，患皮肤病、哮喘病、心脑血管病、关节类病等人群，到银滩居住后很多都有所好转。

上述言论是否科学暂且不表，但这对看到商机的地产商、苦闷于健康与养老问题的人来说，无异于巨大诱惑。也正因如此，在过去十几年间，乳山银滩拔地而起一栋栋海景房，来自全国各地的老人，在不明就里中就买下了一套“养老房”。

最疯狂的时期是2007年～2010年，当时被认为是乳山房地产开发的高峰，这期间乳山房地产竣工总面积高达562万平方米。在海景、疗养、养老的宣传下，许多海景房拔地而起，多到当地人都眼花缭乱，跟随看房团来的老人也络绎不绝。

据当地中介回忆称，当时很多海景房打着养老、旅游看房、以租养*的名号，看房团的老人坐着大巴车来到此地，名义是免费游玩，最终还是被拉到售楼处，不少人没禁住销售的话术便入手了，半是投资半是养老便买下一套房。

然而，因房地产大量开发、供过于求，乳山的房价在过去十年间停滞不前，没能像其他经济发达地那样，为投资者带来收益。想要养老的人也发现，这里除了美丽海景，其他配套并不完善，交通不便、商业单调，等想出手时却找不到“接盘侠”。

记者在房产中介平台上看到，近一周海洋明珠、将军滨海花园、观海听涛、御宫花园、碧海华庭北区等小区二手房价跌幅较大，其中海洋明珠挂牌均价2757元/平方米、环比上周降幅8.3%，将军滨海花园挂牌均价2370元/平方米、环比上周跌幅8%，观海听涛挂牌均价2600元/平方米，环比上周跌幅5.3%。

而在房价最便宜的小区中，东海花苑挂牌均价仅1083元/平方米，海湖家园挂牌均价1233元/平方米，假日海景雍华苑南区挂牌均价1427元/平方米，白海滨海佳苑挂牌均价1606元/平方米，齐鲁海滨花园挂牌均价1732元/平方米……

据当地一位中介表示，乳山之所以曾经被成为“鬼城”，主要是一手房抢市场，当时很多老人“一人买多套”，后续发现不适合又难转手，导致小区空置率高企，很多地方冬天都达不到供暖的标准，巨量库存致使二手房价也跟着下来了。

这些外地老人，有的选择不去看投资收益比，静静地住在这片海滩，权当夏季养老；也有的人忍受不了不便的交通、原始的城市环境，选择低价抛售离场。如今，乳山银滩已鲜少见大面积开发新房的场景，多的是寂寞的老人、和卖不动的二手房。

漫长的去库存之路

一直以来，交通不便深深困扰着住在乳山银滩的人。

今年11月，在乳山市政协十一届一次会议第19号委员提案中，有委员建议“增加滨海新区公交车班次或路线”。乳山市交通运输局回复称，该提案具有可行性和必要性，但受客观因素影响，增加滨海新区公交车班次或路线还存在一定困难。

数据显示，为方便银滩居民出行，当地在滨海新区规划设置了10条公交线路，其中4条线路到达市区，6条线路在银滩区域内运行，线路数量占全市总线路数13%；日投放45辆车运行，占全市日投放车辆总数25%。

但是，由于私家车逐年增加等因素，乘坐公交车出行的人数逐年减少，导致公交*亏损严重，难以维持正常运营。此外，受*肺炎*影响，近年来银滩外来人员明显减少，公交出行需求也有所降低。在银滩增加公交班次或线路，仍存在一定困难。

公共交通的不便，是乳山银滩尴尬境地的一角。近年来，当地还在想方设法去楼市库存，将海景房升级为养生城，但始终没从根本上扭转楼市局面。

早在2015年，乳山便开始将银滩旅游度假区的定位调整为新城区，建设宜居新城谋求转型。初期，乳山银滩取消了普通海景房的规划审批，并要求沿海所有项目在规划上必须配套配餐中心、医疗护理、文化娱乐等服务，打造“养老养生天堂”。

也正是在那段时间，乳山各类养老公寓层出不穷，当地引进建设了福星老年公寓、爱之源国际养老中心、百合老年公寓等多家养生养老机构。但是，彼时也有养老品牌在集资后悄然跑路，留下面对“一地鸡毛”无处哭诉的老人。

对存量二手房，乳山则致力于进行盘活，引导开发企业引进专业养生养老机构，通过整栋返租、统一改造，与酒店管理*、健康和物业服务*联合经营等方式，消耗因用来投资或短期度假造成的空置楼房。对一些烂尾楼盘，引进资本进行盘活。

不过直到今天，仍有为乳山近万新房买单的人，二手房价也持续低迷不前。

2020年末，因频繁有购房者反映，自己在参与旅游团时被迫买房，乳山曾召开房地产健康发展座谈会，称将完善房地产市场监管机制，运用大数据对房产销售产业链进行全过程监管，探索购房冷静期机制，从制度上规避退房退款难问题。

2021年末，为规范海景房销售市场，乳山市又结合银滩住房市场特点，推行了“六步购房法”，打造从看房签约到售后的监管机制，维护购房者合法权益。

所谓“六步购房法”，即通过“看房团”备案、信息主动公开、权利义务告知、签署购房须知、“签约室”统一签约、实施购房“冷静期”等六步机制，维护购房者合法权益。房企必须主动履行告知义务，杜绝虚假宣传引发的海景房交易纠纷等。

在乳山市住房和城乡建设局2022年工作计划中，还有加强海景房销售过程监管，对存在落实政策不力、销售过程不规范等问题的开发企业进行约谈、责令整改；以及全面推行“三码公示”“五真房源”，提高房屋交易信息透明度等表述。

有业内人士认为，乳山房地产市场的发展和政策演变，反映出一些海景或旅游资源丰富城市面临的尴尬，即楼市去库存压力。从长远来看，消化闲置房产还需要人口、产业支撑，这对人口刚超50万，仍在推动海洋渔业转型的乳山来说，还有很长的路要走。

在威海乳山购买二手房,交易要哪些手续,大约要*

税费参考如下：

查档20元

公证费成交价*0.3%

营业税：成交价*5.6%

1、普通住宅满5年（含5年）免征。

2、普通住宅未满5年，全额征收。

3、非普通住宅满5年，差额征收。

4、非普通住宅未满5年，全征

个人所得税：成交价*1%

1、普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。

2、非住宅（无年限制）按成交价的1%征收。

3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。

4、直系赠与，看老证，满5年免征。

契税：

1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。

2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。

3、成交价*3%，（144平米以上含144平米）

土地收益金：

成交价*0.5%，房改房征收。

土地增值税：

1、成交价*1%，住宅免征。

2、非住宅，全征（无年限制）、“增值额”*30%征收。

印花税：成交价*0.05%

1、住宅类，暂免。

2、赠与，非住宅，征收（双方各0.05%）。

转让手续费：

1、面积*2.5元/平方米，已购公房（房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房）。

2、面积*6元/平方米，商品房。

3、面积*8元/平方米，别墅及非住宅。

产权转移登记费：

1、80元/本，住宅及配套车库

2、550元/本，非住宅及不配套车库。

3、10元/本，共有权证。

贴花税：5元/件。

比如房价40万剩5.6%=22400.00元这样计算。

乳山长城文化苑现况二手房能脱手吗大概什么价格

乳山长城住宅开发*翔海房产代理*沟骗全国各地老人来银滩旅游买房，每月4次，不知骗了*，保守估计一月骗一千万。

威海乳山买二手房求助

1，你首先要确定房屋的性质是不是商品房（这个到房管局可以查询）2，你要查清楚这个房有没有抵押或者其他用途（这个也可以在房管局查询）3，这个房子所有权是不是卖房人（防止受骗，也可以在房管局查询到），4，这个房是个人财产还是共同财产（共有财产你税交的多些，成都这边是这样的）

5，你要*就需要找担保*（房屋中介*会帮你找）至于担保*收费问题看情况，你给他们讲讲价大概在成交价的1.7%（我买房担保*是这样收的）。其他费用由于这个房子还未满5年有个成交价5.5%的营业税这个本来是卖方给的，不过现在潜规则是买方给，下面列举的其实虽然说本是应该买卖双方给的，但是很多卖方都不同意，全部让买方给

买方:

印花税 0.05%

契税普通1.5%非普通3%

土地证工本费 38元

产权登记费 85元

土地出让金分摊面积*缴纳标准*年修正系数

土地转让费 50元

(银行按揭还需支付:)

评估费 0.42%

公证费*额0.1%

保险费*额*保险费**年数

工本费他项权证15元/户(若有共有则加10元/本)

卖方:

评估费 0.42%

印花税 0.05%

土地转让费 50元

交易手续费 3*建筑面积

个人所得税差价20%或者5.5%的营业税

综合税 5.6%

土地赠值税(非普通住宅)不足3年(全额*0.5)满3年不足5年(全额*0.25)

还有代理费如果找中介代理的话是成交价的买卖双方各1%

特别提醒；一般买房时，中介会在房管局把交易价做低让你少交税，如果中介给你把交易价做低你总共要付成交价的8%的费用

希望我的回答对你有帮助

二手房价格跌回10年前,买了就后悔!

  每经记者王佳飞每经编辑魏文艺何小桃

  “面朝大海，*。”是很多人心中的理想家园。

  6月末，正值北方炎热干燥的夏天来临之际，又有许多机构开始铺天盖地兜售海景房，“以低廉的价格”“给您度假式生活”，这样充满诱惑的广告词满天飞。

  威海乳山，一座以海景房闻名全国的山东小城。盛夏时节，来自全国各地的游客和“看房团”纷纷涌向威海之际，关于这个“网红”小城的种种吐槽也开始刷屏：“鬼城”“新房打对折也卖不出去”“最后悔的海景房”……

  凭海景房火了这么多年的乳山到底怎么了？近日，《每日经济新闻》记者实地探访威海乳山发现，当地二手房价格只有新房价格的一半左右，各地“看房团”成为新房购买主力。当地从业多年的中介告诉记者，楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元/平方米。

  市场几乎全靠外地人支撑

  乳山市的海景房集中分布于银滩旅游度假区，这里从1992年7月开始兴建，1994年7月被山东省*批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里。

  近日，记者从北京乘高铁6小时到达威海市，再乘坐城际大巴约2小时到达100公里外的乳山。6月末的小城乳山完全没有北方的燥热，凉风习习，环境舒适而宁静。满街都是挂着京、冀、辽、豫、闽车牌的私家车，这里的海景房市场几乎全靠外地人支撑。

  “我们这里的单价是9000元/平方米，银滩的新房基本也就是这样，不过质量更好一点的价格会在1万元/平方米以上。”在门可罗雀的金鼎淮河路9号售楼处，销售人员告诉记者，“这几年的新房价格是稳步上升的，去年在8000元/平方米，今年就是这个价格了。”

  记者通过询问该销售人员得知，银滩海景房中的新房目前很紧俏，且价格一路攀升，简直就是买了就升值。

  金鼎淮河路9号小区位于银滩偏东的区域，在售新房中以一居室小户型为主，对来这里度假的老年人群有很明显的针对性。

  《每日经济新闻》记者在该项目现场看到，新房外墙多以金*为主，和周围的二手房有着鲜明的区别。

  “我们的新盘都是框架结构，质量是周围砖混结构的旧房不能比的，小区的绿化环境也会好很多，所以价格也会略微贵一些。”销售人员特别强调：“目前银滩不再批新房项目了，您能买到的新房越来越少了。”

  但之后不久，记者却见到另一种迥异的画风。

  “我买完就后悔了。”两年前以7000元/平方米的价格买了金鼎银龙湾新房的陈先生懊悔地说道：“这周围的二手房价格才卖不到4000元/平方米。你的房子质量再好，也经不住一半的差价呀，这套房子是砸我手里了，想再卖出去很难了，除非再赔一半。”

  “您当时没有了解二手房的情况吗？”对于记者的疑问，陈先生无奈地说：“当时‘看房团’把时间安排得很紧，也根本不给我们接触当地人的机会，我们根本不知道这里二手房这么便宜。”

  据记者了解，组织来自全国各地的“看房团”前来下单，是银滩新房销售的独家秘诀。每逢周末，一辆辆载满全国各地客户的大巴车便停满了银滩的大街小巷，这便是当地人口中常常提到的“看房团”。

  银滩一些二手房中介也曾试图同“看房团”接触来推销低价的二手房，为此还引发过与新房项目销售人员之间的冲突。

  “行有行规。”在银滩从事近10年二手房中介工作的张先生对《每日经济新闻》记者说：“（看房团）是人家拉来的客源，我们不能去抢。不过也有不懂规矩的去抢客源，被人家搞得很惨。”

  在另一个售楼处，当记者询问新房情况时，一位年轻中介人员表现得很警觉：“你是和‘看房团’一起来的吗？如果是（看房团），我就不敢接待了，惹不起。”

  新房项目的售楼人员也似乎早已习惯了这种营销模式，对像记者这种不请自来的客户感到格外诧异。

  “我们接待您这样的散客还是挺少的，大部分都是‘看房团’。”银滩一位新房销售人员坦言，因为是工作日没有“看房团”，摆满桌椅板凳的售楼部显得空空荡荡。

  来自天南地北的客源，就在信息不对称的情况下，在银滩购买了一套套比周遭二手房贵上一倍不止的新房。

  从发展迅猛到“不景气”

  为何银滩的二手房价格只有新房的一半？答案很简单——供应过剩！银滩的海景房有多少呢？“把乳山市所有的人口填进去都住不满。”一名乳山市民这样告诉记者。

  据记者解，乳山银滩在2000年之后加快了海景房的建设步伐，在20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。在乳山市区中，《每日经济新闻》记者看到最多的就是装修、建材、家具等门店，据说都是依靠来自银滩的生意。

  从2000年到2005年，《乳山市年鉴》中描述房地产行业“发展迅猛”，房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。

  随着海景房的大量开发，全国各地的大批购房者涌入银滩。《乳山市年鉴》这样描述道：“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好，北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业，房地产市场开发量及房价持续上升。”

  2007年至2010年，是乳山房地产业发展的巅峰。2007年，乳山全年共完成房地产投资35亿元，比上年增长116.05%，销售面积119.25万平方米。此后至2010年之间一直保持高位运行，2010年完成投资33.1亿元，销售面积达128万平方米。

  据记者统计，2007年至2010年，乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米。显然，市场一时间难以消化如此多的房源。在一路高歌猛进之后，银滩出现了房源去化难题。

  2010年之后，银滩海景房迅速发展的隐患开始显现。

  2011年之后，《乳山市年鉴》已经不再透露年度房地产销售面积和金额情况，竣工面积也日渐萎缩，乳山市*在当年还叫停了普通海景房的规划审批和开发建设。

  2013年，乳山市房地产竣工面积仅88.52万平方米，不及2010年高峰时期的一半。

  2014年，乳山官方对房地产市场的描述为“市场形势不景气”。

  “烂尾”海景房重新入市

  2013年前后，银滩萎靡不振的海景房市场出现了一座座烂尾楼。

  如由乳山光谷新力房地产有限*（以下简称光谷新力）开发的银龙湾本应在2013年交房，当来自安徽的业主准备去收房时，得到的回应竟是“不知道什么时候能交房”。而此时，距业主购房已有两年之久。同样，由哈尔滨阳光房地产开发有限*（以下简称哈尔滨阳光）开发的海晶城也一度成为“烂摊子”，而这两家*同属于一个老板——丁文华。

  此后，*出手了。先是丁文华因为合同诈骗罪而锒铛入狱。随即，光谷新力和哈尔滨阳光进入破产清算程序。

  在*“理性引导当地有能力的开发企业接手部分具备盘活条件的烂尾项目，注入二次资金并规划调整”的政策下，这些项目由金鼎房地产接盘，而当年这两个项目的经销*也正是金鼎。

  一系列整合之后，银滩的新房销售重新起航。时隔多年，“龙悦银滩海景花苑”已经变成“旅居·国际城”。《每日经济新闻》记者近日走进该小区，看到的仍然是丛生的杂草和半成品的别墅。

  新房审批已经叫停，目前银滩能够让各地“看房团”购买的新房大多是这些前期烂尾盘活的项目。正是在金鼎的重新包装下，这些烂尾楼盘得以重新入市销售。

  “我们不敢代卖金鼎的新房和二手房。”中介小王告诉记者：“人家不让卖，我们惹不起的。”记者也询问了其他中介，得到的是同样的答案。此后，记者还通过各种二手房平台进行搜寻，发现金鼎的二手房的确寥寥无几。

  这可能也是银滩新房和二手房价格如此割裂的原因之一。

  二手房价格退到10年前

  银滩的生活方式和别处是不同的，业主们候鸟一般地来回也使其缺乏发展的动力。尽管乳山市*一再强调完善基础配套和便民服务设施，但起色仍不明显，道路上极少看到公交车，人们出行的主要方式是满大街行驶的电动小四轮，5元起步。

  “在银滩，卖房子的比卖菜的多。”这是中介张先生的一句玩笑，却也并不夸张。走在银滩的大街小巷，看到最多的店面便是房屋中介。

  本来就不多的商超关门很早，晚上不到8点，记者想去超市买水，便被告知已经下班不再营业。夜幕中，稍微有些人气的道路两边开始摆出了流动摊点，兜售一些蔬菜、水果等生活必需品。

  无处不在的老旧海景房在海潮侵蚀下显现出斑驳的情形，一如这里安闲的老人们。小区的安全系数似乎也并不高，记者在银滩走访的两天里，可以随意进出每个小区，从未遇到过物管阻拦。

  “现在这里天气很凉爽，我就是夏天来这里避暑，过了国庆节我就回去了。这里冬天没有暖气，也是很冷的。”许大爷来自石家庄，2003年在这里置业后便过起了候鸟式生活。就记者询问的小区入住率，许大爷说，“我们还是愿意在这里住住的，但是这里的入住率很低。夏天好些，可能会有10%，冬天恐怕连1%都不到。”

  一名出租车司机在闲聊中告诉《每日经济新闻》记者，他曾经在银滩这里开饭店，不过没多久便转行了：“就夏天旅游的时候会有些人气，别的时间没有人影，在那里做不了生意的。”

  “银滩这里除了房子还是房子，很多人当时买了就没有住过。二手房也和新房没有区别，所以这里空置的房屋很多，能交易的房源也很多，价格也就一直上不去。”房屋中介张先生说。

  张先生向记者举例道，10年前正是银滩海景房火爆的时候，当时的房价约为3500元/平方米。10年后的今天，价格大致是4000元/平方米，可以说基本没有变化。“只有楼层低一些、如3层以下的房子价格有点上涨，楼层高一些的房子价格甚至还不如10年前。”张先生说。

  随即，记者听到他在电话中促成一套顶层阁楼的交易，价格为1800元/平方米。记者从安居客*查阅，距乳山100公里外的威海，6月份二手房均价为10112元/平方米。相比之下，乳山的二手房价格堪比“白菜”。

  中介们低价收房也是银滩房价停滞的原因之一。“我卖给别的买家可能是亏一半，卖给收房的中介还要再打个对折。”陈先生告诉记者。

  中介张先生也说：“我手里押了6套房子，这在银滩算少的。我们全款收房子，价格肯定要低一些，我们也得有点利润的。”

  不过张先生告诉记者，除非位置和质量特别好的房子，他已经不太愿意收房了，因为一些房子已经快跌破收房价了。

  记者即将离开银滩的时候，铲车和运输车正在清理沙滩上的浒苔，因为每年银滩最热闹的旅游季即将到来。在海滩散步的许大爷告诉记者：“我才不关心房子的价格，我就自己住，附近没商业也好，人老了喜欢清净。”中介小王表示：“我愿意趁着便宜多收几套房子，旅游季马上来了，估计会涨一点。”

  夜晚，在银滩的一个广场上，大爷大妈们从四周赶来，在霓虹灯下伴着音乐跳起了广场舞，尽管四周的居民楼内依旧是没有几盏灯光。

文章来源：每日经济新闻

乳山银滩二手房现在价格多少过户需要哪些费用

银滩3月二手房均价 2963元/m²

买家：

契税：契税=房屋总价×税率

面积在144平米以上的，税率为3%;

面积在90平米以下(首套房)，税率为1%

面积在90-144平米之间(首套房)，税率为1.5%

交易服务费：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米

房屋产权登记费：住宅80元/套;截止到目前，如果税务局认定您购买的为首套房，那么登记费就可以免除。

*抵押登记费：80元/套

卖家：

交易服务费：3元/平米

营业税：房屋总价×5.6%(超2年免征)

个人所得税：房屋总价×1%

注意：卖家一般都会将自己要交的营业税和个税加到总房价里，其实也就是买方在承担营业税和个税。

过户过程中存在哪些资金风险如何避免：

二手房过户买卖双方最担心的就是资金的风险问题了。买方担心把钱打给卖方后，房子没过到自己名下。卖方担心房子过户后，钱没到手。

事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。那就是，无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

具体*作方式为：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

同时，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，目的是避免买方到时候不配合放款给卖方带来困扰，而且放款时买卖双方也不需要亲自到银行，大家都省事儿。如果放款书没有提前签字，卖方在买方过户完毕之后要及时催促解冻首期款。

在买方交了定金之后，卖方就必须把旧房产证押在中介那，以防卖方收了定金就消失。当然，在过户后，卖方如果实在不放心拿不到房款，也可与买方约定在过户后将新房产证押在中介那里，等银行的房款打到卖方账户后再将新房产证交给买方。总之，交易过程中，充分利用中介来确保自己的财产安全十分必要。